نحوه اِعمال حقوق مالکانه املاک واقع در طرح

مصوبه مهم شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مورد نحوه اِعمال حقوق مالکانه املاک واقع در طرح

در این باره شورای یاد شده اخیراً طی مصوبه ای به شماره 300/18965 مورخ 22/1/1401 اعلام نموده است:

۱ـ مالکین اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی مصوب مطابق ضوابط مربوطه به کاربری اعلامی حق اخذ پروانه ساختمانی و احداث بنا خواهند داشت مگر آنکه اجرای کاربری عمومی مصوب در شمار وظایف اختصاصی دستگاه مجری طرح باشد.

۲ـ درصورتی که اجرای کاربری عمومی طرح مصوب موجل باشد و مالک تقاضای احداث بنا غیر از کاربری مصوب داشته باشد میزان احداث بنا طی زمان بندی طرح، سطح اشغال ۶۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۲۰ درصد و با نوع استفاده مسکونی خواهد بود و در خصوص باغات برابر ضوابط مربوطه عمل خواهد شد.

تبصره۱: در مناطقی که حداکثر تراکم مجاز کمتر از این میزان باشد بر مبنای طرح مصوب عمل خواهد شد.

تبصره ۲: احداث بنا در اراضی دارای حقوق مکتسبه قانونی قبلی در حد تراکم بنای موجود بلامانع است.

۳ـ حد نصاب تفکیک در کلیه کاربری ها مطابق ضوابط طرح های مصوب مربوط به همان کاربری عمومی می باشد.

۴ـ اراضی دارای کاربری های خدمات عمومی واقع در شهرک های مصوب و یا کاربری های خدمات عمومی ناشی از طرح های تفکیکی (موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها) و همچنین اراضی واقع در حرایم قانونی مصوب، از شمول این مصوبه مستثنی و تابع ضوابط خاص قانونی مربوط به خود می باشند.

۵ـ اعمال حقوق مالکانه در طرح های مصوب شهری موجل، کاربری مصوب را تغییر نمی دهد و پس از انقضای برنامه زمان بندی به محض رفع مانع قانونی، برابر با کاربری مصوب اقدام خواهد شد.

آیا فروش پارکینگ به صورت مستقل،مجاز است؟

اداره حقوقی قوه قضاییه در خصوص فروش پارکینگ، جدای از آپارتمان،نظریه مشورتی ای صادر نموده که در زیر درج می گردد:
سوال: با عنایت به آمره بودن مقررات راجع به شهرداری،از جمله نحوه و شراط صدور پروانه ساختمانی، آیا خرید و فروش پارکینگ جدای از واحد مسکونی امکان‌پذیر است؟ در پرونده حاضر واحد مسکونی به خوانده فروخته شده است از طریق سلسله ایادی مربوطه و سپس صورت‌مجلس تفکیکی صادر و سند مالکیت به نام خوانده صادر و پارکینگ نیز مطابق پروانه به آن واحد اختصاص یافته و در سند درج شده است. خواهان که مالک اولیه پیش از تفکیک است، با اظهار بر این امر که فروش آپارتمان به ید قبلی خوانده بدون پارکینگ بوده است، ابطال سند مالکیت خوانده نسبت به پارکینگ را درخواست کرده است؛ خوانده نیز با اشاره به این‌که پارکینگ جزء لاینفک آپارتمان است، آمادگی خود را به پرداخت بهای پارکینگ به قیمت روز اعلام کرده است. با توجه به مراتب مذکور رسیدگی به دعوای حاضر مستلزم پاسخ به این امر است که آیا پارکینگ به شرح پیش‌گفته جزو آپارتمان بوده و به این جهت ولو این‌که از سوی مالک قبل از تفکیک فروخته نشده باشد، متعلق به مالک آپارتمان است و مستلزم پراخت بهای روز بوده و یا این‌که پارکینگ جدای از آپارتمان علی‌رغم مفاد پروانه ساختمانی و صورت‌مجلس تفکیکی قابلیت خرید و فروش دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره 7/99/1802 مورخ 1399/12/11
 اولاً، پارکینگ بر اساس پروانه صادره از شهرداری و مقررات شهرسازی در حد نصاب، متعلق به آپارتمان بوده و فروش آن به غیر به طور مستقل فاقد وجاهت قانونی است. ثانیاً، مالک اولیه (سازنده) برابر مقررات شهرداری و شهرسازی باید پارکینگ واحدهای احداثی را تأمین کند و در پروانه ساختمانی نیز بر اساس تعداد آپارتمان‌های احداثی و کاربری آن تعداد پارکینگ متعلقه درج می‌شود. بنابراین هر یک از خریداران اولیه آپارتمان‌های احداثی برای برخورداری از پارکینگ حق اولویت دارند و در صورت تقاضا و تمایل ایشان باید پارکینگ متعلقه به آن‌ها واگذار شود؛ مگر آن‌که احراز شود خریدار اولیه با میل خود از این حق اولویت انصراف داده است که تشخیص مصداق حسب مورد با مرجع قضایی رسیدگی‌کننده است. ضمناً خریدار بعدی آپارتمان به عنوان قائم‌‌مقام ید ما قبل خود از حق اولویت فوق‌الذکر برخوردار است.

مدارک لازم جهت مطالبه بهای زمین از شهرداری

به استناد رای وحدت رویه 747 دیوان عالی کشور و در جایی که مالک متعرض تخلف شهرداری از قوانین و مقررات در موقع تملک یا تصرف نباشد،می توان دعوی مطالبه قیمت روز ملک را علیه شهرداری مطرح نمود.

سوال این است که مالک برای اثبات مالکیت خود بایستی چه مدرکی ارائه نماید؟جدای از املاکی که دارای سابقه ثبتی و سند مالکیت به نام خواهان دعواست،تکلیف املاک اصطلاحاً قولنامه ای چیست؟

اداره حقوقی قوه قضاییه در این باره نظریه مشورتی صادر نموده که در زیر درج می گردد.

نظریه شماره 7/1400/1372 مورخ 1400/11/23

 

استعلام :

با توجه به مواد ۲۲ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و مشروح مذاکرات رأی وحدت رویه شماره 747 مورخ ۲۹/ ۱۰ /۱۳۹۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، آیا مقصود از مالکان اراضی مندرج در رأی وحدت رویه مالکان رسمی است یا اشخاص دارای سند عادی نیز مشمول این رأی وحدت رویه می‌شوند؟ آیا اساسا اشخاص دارای سند عادی می توانند در مقام مطالبه قیمت روز زمین از شهرداری برآیند؟ .

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

رأی وحدت رویه شماره 747 مورخ 29/10/1394 هیأت عمومی دیوان عالی کشور صرفاً در مقام بیان آن است که در مواردی که مالکان اراضی تصرف و تملک‌شده از سوی شهرداری با طرح دعوا قیمت اراضی خود را مطالبه می‌کنند، بدون این‌که مدعی تخلف یا نقض قانون نسبت به اقدامات شهرداری باشند، دعوای آن‌ها بدون پیش‌شرطی قابل استماع است و موضوع از شمول بندهای یک و دو و تبصره بند سه ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1392 خارج است و منوط کردن استماع دعوای مطالبه قیمت به صدور رأی بر احراز تقصیر و تخلف شهرداری در دیوان عدالت اداری موضوعاً منتفی است؛ اما در مورد چگونگی احراز مالکیت اظهار نظری نشده و در این مورد با توجه به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی نسبت به املاک ثبت‌شده، مالکیت رسمی خواهان باید احراز شود و نسبت به املاک فاقد سابقه ثبتی نیز خواهان باید حکم نهایی بر اثبات مالکیت خود از مرجع ذی‌صلاح قضایی ارائه کند.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) با عنوان مدارک لازم جهت مطالبه بهای زمین از شهرداری تدوین گردیده است.

 

استفاده از ملک مسکونی به عنوان دفتر خدمات قضایی

در خصوص اینکه آیا استفاده از املاک مسکونی به عنوان دفتر خدمات قضایی جزو مشاغل مستثنی شده موضوع بند 24 تبصره (الحاقی 17/5/1352) ماده 55 قانون شهرداری است یا خیر، نظریه مشورتی صادر شده که در زیر درج می گردد.

نظریه مشورتی شماره 7/1400/1408 مورخ 1400/12/17

استعلام :احتراما ضمن آروزی توفقیق روز افزون برای جنابعالی ، همانطور که مستحضرید در بند ۲۴ ماده ی ۵۵ قانون شهرداری به صورت حصری فعالیت‌های خاص از جمله دفاتر مهندسی ،دفاتر اسناد رسمی ، وکلاء و پزشکان را که از نظر قانون شهرداری تجاری محسوب نمی شوند احصاء نموده است . با لحاظ اینکه ماهیت کار دفتر خدمات الکترونیک قضایی ، به برخی از دفاتر پیش‌گفته شبیه است و ارائه خدمات و متقاضیان را انجام می‌دهند و اصولاً کار تجاری محسوب نمی‌شود . ولکن در آن زمان دفتری وجود نداشته ، که در لیست مورد نظر در ماده ی فوق الاشعار قرار گیرد ، علیهذا دستورات شایسته را از حیث بررسی معمول و نتیجه را اعلام فرمایید. مضاقا اینکه جهت استحضار ، در استانها از این جهت رویه های مختلف وجود دارد .

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

وفق مواد 2 و 3 آیین‌نامه اجرایی ایجاد دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و کانون آن‌ها مصوب 26/12/1396 ریاست محترم قوه قضاییه، دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دفاتری برای طرح و پیگیری امور قضایی مراجعان در فضای مجازی می‌باشند و اشخاص حقیقی و حقوقی جهت طرح و پیگیری دعاوی و شکایات و سایر امور قضایی از طریق این دفاتر اقدام می‌کنند؛ بنابراین از آنجایی که دفاتر مزبور ارائه‌دهنده خدمات قضایی به اشخاص هستند و قائم به شخص مدیر دفتر می‌باشند و محل دفتر نیز در جذب مراجعان تأثیر چندانی ندارد و خدمات ارائه شده توسط این دفاتر همچون دفتر وکالت دادگستری، ماهیت قضایی دارد و با توجه به ملاک رأی وحدت رویه شماره 607 مورخ 20/6/1375 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، دفاتر مزبور محل کسب و پیشه و تجارت تلقی نمی‌شوند و در زمره مشاغل موضوع بند 24 تبصره (الحاقی 17/5/1352) ماده 55 قانون شهرداری قرار می‌گیرند.

شرایط و تشریفات دریافت قدرالسهم ماده 101 به صورت ریالی چیست؟

در مواردی ممکن است قدرالسهم شهرداری ناشی از افراز و تفکیک اراضی شهری موضوع ماده 101 قانون شهرداری به صورت بهای ملک دریافت شود،این شرایط و ترتیبات کدامند؟

اداره حقوقی قوه قضاییه طی یکی از نظریات مشورتی خود به این مهم پرداخته است:

شماره نظریه : 7/1400/1058 - تاریخ نظریه : 1401/01/28

استعلام :
در اجرای ماده 101 قانون شهرداری‌ (اصلاحی 1390/1/28) و تبصره‌های آن مبنی بر وصول قدرالسهم‌های عمومی و شوارع بر اساس تبصره 3 ذیل این ماده شهرداری مجاز است قدرالسهم املاک مورد تفکیک دارای بیش از پانصد متر مربع مساحت را با توافق مالک و بر اساس قیمت روز طبق نظر کارشناسی رسمی دادگستری دریافت کند و این در حالی است که در تبصره 4 این ماده مقرر شده است در مواردی‌که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک یا افراز میسر نباشد، شهرداری می تواند با تصویب شورای اسلامی شهر، معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند. از آن‌جا که برخی مالکان پرداخت ریالی قدرالسهم تعیین شده را درخواست می‌کنند، خواهشمند است اعلام فرمایید آیا شهرداری مجاز است قدرالسهم‌های مربوطه را در هر مساحتی که باشد، به صورت ریالی و بدون نیاز به مصوبه شورای اسلامی شهر و فرمانداری وصول کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
تبصره 3 (الحاقی 28/1/1390) به ماده 101 قانون شهرداری دو قسمت دارد که قسمت نخست آن راجع به تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی است و قسمت دوم آن راجع به تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر است که هر دو در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با لحاظ ارزش افزوده ناشی از تفکیک که برای مالک ایجاد شده است، از مالک دریافت می‌شود؛ در حالی‌ که تبصره 4 این ماده (الحاقی 28/1/1390)، همان‌گونه که عبارت صدر آن دلالت دارد؛ اراضی حاصل از تبصره 3 را متعلق به شهرداری دانسته و مقرر داشته است، شهرداری در قبال تصاحب معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در واقع از اراضی مالک کسر می‌شود، ‌هیچ‌ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد و در مواردی که تفکیک و افراز خارج از شمول تبصره 3 ماده مذکور (که بر اساس طرح جامع و تفصیلی انجام می‌‌شود) باشد، در صورتی که تأمین سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک امکان‌پذیر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر، معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی از مالک دریافت کند. به عبارت دیگر، قسمت اخیر تبصره 4 مجوز دریافت قیمت سرانه یا شوارع و معابر، علاوه بر آنچه در تبصره 3 آمده، نیست؛ بلکه صرفاً راجع به مواردی است که تبصره 3 در مورد آن اعمال نشده و با وجود لزوم جدا کردن شوارع و معابر، در عمل ایجاد یا احداث آن امکان‌پذیر نباشد. بر این اساس با رعایت ترتیبات فوق‌الذکر، شهرداری صرفاً با تصویب شورای شهر و با رعایت بند 14 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، معادل قیمت روز قدرالسهم مربوطه را دریافت خواهد کرد.