برای اینکه اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی و نیز سند مالکیت صادره از ادارات ثبت اسناد و املاک حسب مورد به طرفین سند و یا مالک ملک در موضوع سند مالکیت، حقوق قراردادی و مالکانه اعطاء نماید؛می بایست در فرآیند تنظیم و صدور اسناد مذکور ترتیبات حقوقی و ثبتی و لوازم و مقدمات صحت و درستی قراردادها که در قانون مدنی و سایر قوانین درج گردیده است،مراعات شده باشد.

در واقع چنانچه پس از انعقاد معامله در قالب اسناد عادی تنظیمی بین طرفین (خواه در بنگاهای معاملات ملکی صورت پذیرد یا خارج از آن) طرفین چه در اجرای الزامات قانونی و ثبتی مبنی بر ثبت رسمی برخی معاملات و عقود مانند معاملات اموال غیر منقول و چه به صورت اختیاری (و برای اطمینان بخشی از عدم تزلزل و خدشه به معامله) سند رسمی معامله را نیز در دفتر اسناد رسمی امضاء نماید و سپس مشخص گردد که یکی از شرایط اساسی معامله در هنگام تنظیم سند موجود نبوده؛ بر این مبانی می توان با اثبات ادعا، دعوی ابطال سند و یا به تعبیر درست تر بطلان سند را در دادگاه صلاحیتدار مطرح نمود.

اینکه شرایط ماهوی و شکلی طرح چنین دعاوی چیست،موضوع مفصلی است که در این مختصر نوشته امکان انعکاس آن نمی باشد . با این حال ذیلاً دو نمونه آراء صادره از دادگاه تجدیدنظر استان تهران که در دعاوی ابطال سند رسمی و ابطال سند مالکیت موضوع ماده 147 قانون ثبت صادر شده است؛درج می گردد:

1-لزوم طرح دعوی ابطال یا بطلان سند به طرفیت تمامی افراد ذینفع

در خصوص اعتراض آقای ... به وکالت از آقایان و خانم... نسبت به دادنامه های 624 و 623 در تاریخ 31/5/84 صادره از شعبه محترم شانزدهم دادگاه عمومی حقوقی کرج دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و ملاحظه لوایح تجدید نظر خواهی پاسخ مربوطه و اینکه دعوی تقابل آقای ... و لایحه تقدیمی 703 در تاریخ 5/4/84 وی مؤید این امر است که نامبرده فقط ابطال سند عادی در تاریخ 28/2/78 را تقاضا نموده و از طرفی چون ابطال سند مذکور مستلزم طرح دعوی قرار گرفتن افراد ذی نفع در سند است و خریدار یعنی شخص آقای.. طرف دعوی قرار نگرفته و در حقیقت ادعای عدم پرداخت ثمن معامله و مشخص نبودن آن در صورتی مورد توجه قرار خواهد گرفت که دعوی به صورت صحیح و قانونی طرح گردد و اصولاً دعوی تقابل به کیفیت معنونه قابل استماع را نداشته و به درستی طرح نشده بنابراین به استناد مواد 2 و 348و358 از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه از حیث بطلان دعوی ابطال سند و مطالبه هزینه های دادرسی و حق الوکاله قرار رد دعوی طرح شده را صادر و اعلام می دارد و در مورد قسمت اول دادنامه ناظر به ایفای تعهدات و تفکیک و تنظیم سند رسمی دادگاه نظر به اینکه اصل بر صحت قرارداد است و در این مرحله از رسیدگی با عنایت به انتقال مندرجات سند عادی در تاریخ 28/2/87 به دیگران و عدم ارایه دلیل و مدرکی که موجبات نقض و بی اعتباری اسناد مذکور و النهایه دادنامه معترض عنه را فراهم نماید از ناحیه تجدیدنظر خواه و همچنین عدم انطباق تجدیدنظر خواهی با شقوق مندرج در ماده 348 قانون صدرالاشعار بنابراین ضمن رد تجدیدنظر خواهی رأی به تأیید دادنامه معترض عنه صادر و اعلام می گردد.رأی صادره قطعی است.

2-عدم نیاز به طرح خواسته ابطال رأی هیأت ثبتی در دعوی بطلان سند ماده 147 قانون ثبت

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ... با وکالت آقای ... به طرفیت آقای ... نسبت به دادنامه شماره 1345 و 1346 در تاریخ 2/9/83 صادره از شعبه 2 دادگاه عمومی کرج مبنی بر صدور حکم بر بطلان دعوی آقای ... به طرفیت ... و ثبت سناد شهرستان کرج به خواسته ابطال سند مالکیت شماره...به انضمام هزینه دادرسی به لحاظ احراز عقد بیع فضولی بین ... با شماره شناسنامه... متولد... و تجدیدنظر خوانده نسبت به یک هزار متر مربع زمین و بنای احداثی در آن جزو پلاک ... موضوع 15/7/68 و تنفیذ آن از سوی تجدیدنظر خواه با شماره شناسنامه ...متولد ... و هم چنین عدم ابطال دادنامه رأی صادره از هیأت مستقر در اداره ثبت که بر مبنای آن سند مالکیت رسمی زمین موصوف و عدم شکایت از برادر خود (معامل) و تجدیدنظر خوانده(متعامل) و عدم تغییر نام موکل را دلیل بر تنفیذ معامله از سوی وی ندانسته و به علاوه با خدشه وارد کردن به استدلال مندرج در دادنامه موصوف عدم اعتراض به رأی صادره از هیأت ثبتی موضوع مواد 147و148 اصلاحی قانون ثبت را مانع از طرح دعوی بطلان سند ندانسته آقای ... وکیل تجدیدنظر خوانده به استناد به محتویات پرونده کلاسه 586/4/71 و 725/4/71 و صورتجلسه سازی در تاریخ 23/5/71 مبنی بر پرداخت 000/550/8 ریال از سوی موکل به تجدیدنظر خواه اضافه بر ثمن معامله این موضوع را دلیل تنفیذ معامله از سوی مالک(تجدیدنظرخواه) تلقی نموده است.دادگاه با توجه به مجموع محتویات پرونده و با استناد طرفین و خصوصاً آرای صادره از محاکم مختلف در زمینه دعاوی طرح شده راجع به ملک مورد بحث اولاً: عدم اعتراض به رأی صادره از هیأت ثبتی مبنی بر صدور سند مالکیت نسبت به زمین مورد بحث از سوی تجدیدنظر خواه و مالک پلاک ثبتی ...مانع از طرح دعوی بطلان سند مالکیت نمی باشد زیرا مطابق قسمت اخیر بند 6 ماده 147 قانون اصلاح مواد 1و 2و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.ثانیاً : از آنجا که سند مالکیت جدید صادره از اداره ثبت برای هزار متر مربع زمین مورد دعوی برای اظهارات وکیل تجدیدنظر خوانده بر مبنای قرارداد عادی در تاریخ 15/7/68 صادر گردیده  و این قرارداد مطابق مفاد دادنامه شماره 276 در تاریخ 19/3/77 صادره از شعبه 6 دادگاه تجدیدنظر استان تهران قطعیت یافته با این استدلال که معامله موضوع قرارداد توسط ... به صورت فضولی واقع گردیده و به لحاظ رد معامله توسط مالک(تجدیدنظر خواه) این قرارداد صحیح نبوده و فاقد آثار تکمیلی است و انتقال واقع نشده در نتیجه دعوی آقای ... به طرفیت ... به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی زمین مورد بحث را مردود اعلام نموده است با عنایت به صدور حکم قطعی بر بی اعتباری قرارداد مزبور این موضوع اعتبار امر مختومه یافته و ثابت بوده و رسیدگی دادگاه محترم بدوی در این زمینه خلاف مقررات قانونی است و بنا به مراتب فوق دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر مبنای صحت قرارداد موصوف صادر شده و به لحاظ عدم توجه به استناد مذکور و بر خلاف مقررات قانونی صادر شده مخدوش بوده ضمن نقض آن به استناد قسمت آخر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان سند مالکیت رسمی پلاک 144-2023 و محکومیت تجدیدنظر خوانده به پرداخت هزینه دادرسی در حق تجدیدنظر خواه صادر و اعلام می نماید.این رأی قطعی است.

رئیس شعبه 6 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نویسنده: مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستریhttp://masoodferidani.blogfa.com