مدارک لازم جهت مطالبه بهای زمین از شهرداری

به استناد رای وحدت رویه 747 دیوان عالی کشور و در جایی که مالک متعرض تخلف شهرداری از قوانین و مقررات در موقع تملک یا تصرف نباشد،می توان دعوی مطالبه قیمت روز ملک را علیه شهرداری مطرح نمود.

سوال این است که مالک برای اثبات مالکیت خود بایستی چه مدرکی ارائه نماید؟جدای از املاکی که دارای سابقه ثبتی و سند مالکیت به نام خواهان دعواست،تکلیف املاک اصطلاحاً قولنامه ای چیست؟

اداره حقوقی قوه قضاییه در این باره نظریه مشورتی صادر نموده که در زیر درج می گردد.

نظریه شماره 7/1400/1372 مورخ 1400/11/23

 

استعلام :

با توجه به مواد ۲۲ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و مشروح مذاکرات رأی وحدت رویه شماره 747 مورخ ۲۹/ ۱۰ /۱۳۹۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، آیا مقصود از مالکان اراضی مندرج در رأی وحدت رویه مالکان رسمی است یا اشخاص دارای سند عادی نیز مشمول این رأی وحدت رویه می‌شوند؟ آیا اساسا اشخاص دارای سند عادی می توانند در مقام مطالبه قیمت روز زمین از شهرداری برآیند؟ .

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

رأی وحدت رویه شماره 747 مورخ 29/10/1394 هیأت عمومی دیوان عالی کشور صرفاً در مقام بیان آن است که در مواردی که مالکان اراضی تصرف و تملک‌شده از سوی شهرداری با طرح دعوا قیمت اراضی خود را مطالبه می‌کنند، بدون این‌که مدعی تخلف یا نقض قانون نسبت به اقدامات شهرداری باشند، دعوای آن‌ها بدون پیش‌شرطی قابل استماع است و موضوع از شمول بندهای یک و دو و تبصره بند سه ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1392 خارج است و منوط کردن استماع دعوای مطالبه قیمت به صدور رأی بر احراز تقصیر و تخلف شهرداری در دیوان عدالت اداری موضوعاً منتفی است؛ اما در مورد چگونگی احراز مالکیت اظهار نظری نشده و در این مورد با توجه به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی نسبت به املاک ثبت‌شده، مالکیت رسمی خواهان باید احراز شود و نسبت به املاک فاقد سابقه ثبتی نیز خواهان باید حکم نهایی بر اثبات مالکیت خود از مرجع ذی‌صلاح قضایی ارائه کند.

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) با عنوان مدارک لازم جهت مطالبه بهای زمین از شهرداری تدوین گردیده است.

 

استفاده از ملک مسکونی به عنوان دفتر خدمات قضایی

در خصوص اینکه آیا استفاده از املاک مسکونی به عنوان دفتر خدمات قضایی جزو مشاغل مستثنی شده موضوع بند 24 تبصره (الحاقی 17/5/1352) ماده 55 قانون شهرداری است یا خیر، نظریه مشورتی صادر شده که در زیر درج می گردد.

نظریه مشورتی شماره 7/1400/1408 مورخ 1400/12/17

استعلام :احتراما ضمن آروزی توفقیق روز افزون برای جنابعالی ، همانطور که مستحضرید در بند ۲۴ ماده ی ۵۵ قانون شهرداری به صورت حصری فعالیت‌های خاص از جمله دفاتر مهندسی ،دفاتر اسناد رسمی ، وکلاء و پزشکان را که از نظر قانون شهرداری تجاری محسوب نمی شوند احصاء نموده است . با لحاظ اینکه ماهیت کار دفتر خدمات الکترونیک قضایی ، به برخی از دفاتر پیش‌گفته شبیه است و ارائه خدمات و متقاضیان را انجام می‌دهند و اصولاً کار تجاری محسوب نمی‌شود . ولکن در آن زمان دفتری وجود نداشته ، که در لیست مورد نظر در ماده ی فوق الاشعار قرار گیرد ، علیهذا دستورات شایسته را از حیث بررسی معمول و نتیجه را اعلام فرمایید. مضاقا اینکه جهت استحضار ، در استانها از این جهت رویه های مختلف وجود دارد .

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

وفق مواد 2 و 3 آیین‌نامه اجرایی ایجاد دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و کانون آن‌ها مصوب 26/12/1396 ریاست محترم قوه قضاییه، دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دفاتری برای طرح و پیگیری امور قضایی مراجعان در فضای مجازی می‌باشند و اشخاص حقیقی و حقوقی جهت طرح و پیگیری دعاوی و شکایات و سایر امور قضایی از طریق این دفاتر اقدام می‌کنند؛ بنابراین از آنجایی که دفاتر مزبور ارائه‌دهنده خدمات قضایی به اشخاص هستند و قائم به شخص مدیر دفتر می‌باشند و محل دفتر نیز در جذب مراجعان تأثیر چندانی ندارد و خدمات ارائه شده توسط این دفاتر همچون دفتر وکالت دادگستری، ماهیت قضایی دارد و با توجه به ملاک رأی وحدت رویه شماره 607 مورخ 20/6/1375 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، دفاتر مزبور محل کسب و پیشه و تجارت تلقی نمی‌شوند و در زمره مشاغل موضوع بند 24 تبصره (الحاقی 17/5/1352) ماده 55 قانون شهرداری قرار می‌گیرند.

شرایط و تشریفات دریافت قدرالسهم ماده 101 به صورت ریالی چیست؟

در مواردی ممکن است قدرالسهم شهرداری ناشی از افراز و تفکیک اراضی شهری موضوع ماده 101 قانون شهرداری به صورت بهای ملک دریافت شود،این شرایط و ترتیبات کدامند؟

اداره حقوقی قوه قضاییه طی یکی از نظریات مشورتی خود به این مهم پرداخته است:

شماره نظریه : 7/1400/1058 - تاریخ نظریه : 1401/01/28

استعلام :
در اجرای ماده 101 قانون شهرداری‌ (اصلاحی 1390/1/28) و تبصره‌های آن مبنی بر وصول قدرالسهم‌های عمومی و شوارع بر اساس تبصره 3 ذیل این ماده شهرداری مجاز است قدرالسهم املاک مورد تفکیک دارای بیش از پانصد متر مربع مساحت را با توافق مالک و بر اساس قیمت روز طبق نظر کارشناسی رسمی دادگستری دریافت کند و این در حالی است که در تبصره 4 این ماده مقرر شده است در مواردی‌که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک یا افراز میسر نباشد، شهرداری می تواند با تصویب شورای اسلامی شهر، معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند. از آن‌جا که برخی مالکان پرداخت ریالی قدرالسهم تعیین شده را درخواست می‌کنند، خواهشمند است اعلام فرمایید آیا شهرداری مجاز است قدرالسهم‌های مربوطه را در هر مساحتی که باشد، به صورت ریالی و بدون نیاز به مصوبه شورای اسلامی شهر و فرمانداری وصول کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
تبصره 3 (الحاقی 28/1/1390) به ماده 101 قانون شهرداری دو قسمت دارد که قسمت نخست آن راجع به تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی است و قسمت دوم آن راجع به تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر است که هر دو در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با لحاظ ارزش افزوده ناشی از تفکیک که برای مالک ایجاد شده است، از مالک دریافت می‌شود؛ در حالی‌ که تبصره 4 این ماده (الحاقی 28/1/1390)، همان‌گونه که عبارت صدر آن دلالت دارد؛ اراضی حاصل از تبصره 3 را متعلق به شهرداری دانسته و مقرر داشته است، شهرداری در قبال تصاحب معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در واقع از اراضی مالک کسر می‌شود، ‌هیچ‌ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد و در مواردی که تفکیک و افراز خارج از شمول تبصره 3 ماده مذکور (که بر اساس طرح جامع و تفصیلی انجام می‌‌شود) باشد، در صورتی که تأمین سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک امکان‌پذیر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر، معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی از مالک دریافت کند. به عبارت دیگر، قسمت اخیر تبصره 4 مجوز دریافت قیمت سرانه یا شوارع و معابر، علاوه بر آنچه در تبصره 3 آمده، نیست؛ بلکه صرفاً راجع به مواردی است که تبصره 3 در مورد آن اعمال نشده و با وجود لزوم جدا کردن شوارع و معابر، در عمل ایجاد یا احداث آن امکان‌پذیر نباشد. بر این اساس با رعایت ترتیبات فوق‌الذکر، شهرداری صرفاً با تصویب شورای شهر و با رعایت بند 14 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، معادل قیمت روز قدرالسهم مربوطه را دریافت خواهد کرد.

دادنامه شماره 3279 مورخ 1400/12/17 در خصوص مالیات تقسیم و تفکیک ملک مشاع

بر اساس اصل پنجاه و یکم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، مطالبه مالیات از پایه مالیاتی باید برمبنای حکم قانون صورت پذیرد و هیچ مالیاتی وضع نمی‌شود مگر به حکم قانون و تفسیر مصادیق و انطباق آنها با قوانین و مقررات نیز از شئون مقامات قضایی است که هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به عنوان مرجع عالی قضایی به موجب رأی شماره ۸۶/۵ ـ ۱۳۸۶/۱/۱۹ درخصوص تقسیم اموال مشاع و پرداخت یا اصلاح یا سازش مابه‌التفاوت سهام مالکین مشاع تعیین تکلیف کرده و فرآیند مزبور را مشمول مواد ۱۱۹ و ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم و سایر درآمدهای مشمول مالیات تشخیص نداده و حکم به ابطال بخشنامه‌های وزارت امور اقتصادی و دارایی در این خصوص صادر کرده است و به موجب بخشنامه شماره ۲۰۰/۹۵/۴۴ ـ ۱۳۹۵/۷/۱۳ سازمان امور مالیاتی کشور نیز رویکرد سازمان امور مالیاتی بر تبعیت از مفاد رأی اخیرالذکر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و عدم شمول مالیات بر فرآیند فوق استقرار یافته است. بنا به مراتب، آرای شماره ۳۰/۴/۱۰۸۹۸ـ ۱۳۶۷/۱۰/۱۸ و ۴/۹۳۷۰/ ـ ۱۳۶۸/۶/۲۶ هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی که مفاد آنها دلالت بر این دارد که در صورتی که بعد از تقسیم و تفکیک سهم مالکین مشاعی، سهم آنها نسبت به قبل از این فرآیند ارزش بیشتری داشته باشد، اگر وجهی به کسانی که ارزش سهم آنها نسبت به قبل از تقسیم کاهش پیدا نموده است پرداخت نمایند، دریافت‌کنندگان این وجوه در فرضی که ارزش ملک آنها به علاوه وجوه دریافتی نسبت به قبل از تقسیم بیشتر شود، نسبت به وجوه اضافی اخذ شده باید مالیات متعلّقه را پرداخت نمایند و اگر ثابت شود کسانی که ارزش سهام آنها نسبت به قبل افزایش یافته، وجهی به کسانی کـه ارزش سهام آنها کاهش یافته پرداخت ننموده‌اند یا مبلغ کمتری پـرداخت کرده‌اند، (نسبت به آنچه می‌بایست پرداخت می‌نموده‌اند) نسبت به پرداخت اخیر یا عدم پرداخت مشمول مالیات اتفاقی خواهند بود، مغایر با اصل پنجاه و یکم قانون اساسی بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۱۳ و ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می‌شوند.