ممنوعیت دریافت هزینه های مازاد بر قدرالسهم افراز و تفکیک و عوارض ورود به محدوده

شهرداری سراب در تعرفه تصویبی عوارض سالیانه خود، علاوه بر هزینه ها و قدرالسهم های قانونی برای افراز و تفکیک اراضی برابر ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و نیز راجع به عوارض ورود به محدوده، مازاد بر درصد تعیینی در تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها ، هزینه های جدیدی را بر مالکین تحمیل نموده است که موجب طرح شکایت در دیوان عدالت اداری و صدور رای ذیل گردیده است:

رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 2401 مورخ 25/8/1400

الف ـ هرچند قانونگذار براساس ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری و تبصره ۳ ماده مذکور مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ مقرر کرده است که در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ مترمربع که دارای سند ششدانگ است، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید و شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید و در تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک و اراضی واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها، مالکین اراضی خارج از محدوده خدماتی شهر برای استفاده از مزایای محدوده خدماتی شهر موظّف شده‌اند تعهدات مربوط به عمران و آماده‌سازی زمین و واگذاری سطوح لازم برای تأسیسات، تجهیزات و خدمات عمومی را انجام دهند، لکن برای تأمین سرانه‌ها در قوانین مذکور عوارضی پیش‌بینی نشده است. با توجه به مراتب فوق، اطلاق ماده ۱۷ تعرفه عوارض سال ۱۳۹۷ شهرداری سراب که تحت عنوان سهم شهرداری از بابت اجرای قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (تفکیک و افراز) و همچنین ماده ۱۶ تعرفه عوارض و بهای خدمات سال ۱۳۹۹ شهرداری سراب که تحت عنوان سهم شهرداری از بابت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (تفکیک و افراز) و ارزش افزوده استفاده از خدمات شهرداری به تصویب شورای اسلامی این شهر رسیده، در حدی که املاک تفکیک شده قبل از اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ را نیز مشمول عوارض فوق قرار داده است، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود.  

ب ـ براساس تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها: در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده‌های مجاز برای قطعه‌بندی و تفکیک و ساختمان‌سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه ‌محدوده مزبور طبق طرحهای مصوب توسعه شهری مورد تأیید مراجع قانونی قرار بگیرد، مراجع مزبور می‌توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده‌سازی زمین و واگذاری سطوح ‌لازم برای تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا ۲۰% از اراضی آنها را برای تأمین عوض اراضی واقع در طرحهای موضوع این قانون و ‌همچنین اراضی عوض طرحهای نوسازی و بهسازی شهری، به طور رایگان دریافت نمایند.

با توجه به اینکه در تبصره مذکور نحوه استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر مشخص شده است، بنابراین ماده ۱۶ تعرفه عوارض و بهای خدمات سال ۱۳۹۸ شهرداری سراب که تحت عنوان سهم ارزش افزوده ورود املاک به محدوده شهر به تصویب شورای اسلامی این شهر رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ حکمتعلی مظفری

بیشتر بدانید: مطالب و مباحث ماده 101 قانون شهرداری

نحوه رسیدگی دیوان نسبت به شکایت از رای کمیسیون ماده 77 در فرض ابتنای رای به مصوبه شورا

مصوبات شوراهای اسلامی شهرها که با رعایت مقررات قانونی تصویب شده است تا زمانی که در هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال نشده اند معتبرند.البته نظر قابل اعتنای دیگری نیز به این بیان قابل ارائه است که اگر مصوبات شوراها، مخالف قوانین،مقررات اسلامی و یا خارج از حدود اختیارات قوه مجریه باشند، قضات دیوان عدالت اداری و سایر مراجع قضایی بایستی طبق اصل 170 قانون اساسی از اجرای آنها خودداری نمایند.

هیات عمومی دیوان عدالت اداری در رای وحدت رویه ذیل، نظریه نخست را پذیرفته است.متن دادنامه به قرار زیر است:

رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 2346-2348 مورخ 18/8/1400

الف ـ تعارض در آراء محرز است.

ب ـ اولاً: براساس بندهای ۱۶ و ۲۶ ماده ۸۰ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران ، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمانهای وابسته به آن از وظایف شوراهای اسلامی شهر است و این عوارض برمبنای ماده ۷۵ قانون شهرداری توسط مأمورین شهرداری وصول می‌شود و براساس ماده ۷۷ قانون شهرداری ، رفع هرگونه اختلاف بین مؤدی و شهرداری در مورد عوارض و بهای خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمانهای وابسته به آن بر عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور و دادگستری و شورای اسلامی شهر است. ثانیاً: برمبنای ماده ۹۰ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران ، مصوبات کلّیه شوراهای موضوع این قانون در صورتی که پس از دو هفته از تاریخ ابلاغ، مورد اعتراض هیأت تطبیق مصوبات شوراهای اسلامی کشور با قوانین قرار نگیرد، لازم‌الاجرا است. بنا به مراتب فوق و با عنایت به اینکه مصوبات شوراهای اسلامی شهر که در کمیسیونهای موضوع ماده ۷۷ قانون شهرداری مورد استناد قرار می‌گیرند، چنانچه مورد ایراد هیأت تطبیق مصوبـات شـوراهای اسلامی کشور با قوانین قرار نگرفته و توسط هیأت عمـومی دیوان عدالت اداری ابطال نشوند، منشأ اثر و لازم‌الاجرا هستند؛ در نتیجه آرای آن دسته از شعب دیوان عدالت اداری که در فرض عدم ایراد هیأت تطبیق مصوبات شوراهای اسلامی و عدم ابطال مصوبات شوراها در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و به دلیل لازم‌الاجرا بودن مصوبات شوراهای اسلامی شهر و ابتنای آرای کمیسیونهای موضوع ماده ۷۷ قانون شهرداری بر آنها، در مقام رسیدگی به شکایت مطروحه به خواسته نقض آرای کمیسیونهای مذکور، رأی به رد شکایت صادر کرده‌اند، صحیح و منطبق با موازین قانونی هستند. این رأی به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم‌الاتباع است .

 

برای ارتباط با وکیل دعاوی شهرداری ( مسعود فریدنی-وکیل پایه یک دادگستری) جهت شکایت از آرای کمیسیون های مواد 77 و 100 قانون شهرداری،ابطال مصوبات خلاف قانون شوراها،کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و سایر دعاوی مرتبط با شهرداری ها با شماره تلفن [phone] تماس بگیرید.

از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.

دادنامه مهم دیوان عدالت اداری در مورد ابطال قسمت هایی از بخشنامه کمیسیون ماده 99

در مورد ضمانت اجراهای جریمه و تخریب موضوع ماده 99 قانون شهرداری در قبال ساخت و سازهای غیر مجاز خارج از حریم شهرها،دستورالعمل اجرایی تبصره ۲ بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری حاوی مقرراتی است که برخی از آنها توسط هیات عمومی دیوان عدالت اداری طبق دادنامه ذیل ابطال گردیده است.

دادنامه شماره 2341 مورخ 18/8/1400

اولا:ً کمیسیون موضوع تبصره ۲ بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری متشکل از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت مسکن و شهرسازی است و وضع دستورالعمل درخصوص تکالیف و آیین فعالیت کمیسیون مذکور توسط  وزارت کشور که صرفاً یکی از مراجع سه­گانه یادشده است، مبنای قانونی ندارد. ثانیاً: با توجه به اصل ۵۸ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران که بیان می­دارد: «اعمال‏ قوه‏ مقننه‏ از طریق‏ مجلس‏ شورای‏ اسلامی‏ است‏ که‏ از نمایندگان‏ منتخب‏ مردم‏ تشکیل‏ می­شود...»، قانونگذاری و تعیین حق و تکلیف برای مراجع اختصاصی اداری صرفاً در صلاحیت قانونگذار است و در نتیجه تعیین تکالیف مندرج در بند ۷ دستورالعمل مورد شکایت که اعلام می­دارد: «کمیسیون مکلّف است... در صورت عدم رعایت کاربری، ضوابط و مقررات شهرسازی، طرح­های تفصیلی و آماده‌سازی و همچنین مقررات ملّی ساختمان، عدم رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی و عدم احراز مالکیت، به قلع بنا و تأسیسات رأی دهد» و یا تعیین مهلت حداکثر دو ماهه توسط کمیسیون برای اجرای رأی که در صورت عدم اقدام در مهلت فوق مرجع صدور پروانه موظّف به اجرای رأی قلع بنا می­شود، خارج از صلاحیت مرجع وضع‌کننده مقرره است. ثالثاً: برمبنای تبصره ۲ بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری ، کمیسیون می­تواند نسبت به صدور رأی قلع بنا یا جریمه معادل ۵۰ درصد تا ۷۰ درصد قیمت روز اعیانی تکمیل­شده اقدام نماید و این در حالی است که در بند ۷ دستورالعمل مورد شکایت صرفاً به اختیار صدور رأی توسط کمیسیون درخصوص قلع بنا و تأسیسات تصریح شده و براساس بند ۸ دستورالعمل مورد شکایت نیز میزان جریمه صرفاً معادل «۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت روز اعیانی» تعیین شده و وصف «تکمیل­شده» از «اعیانی» حذف گردیده که این مغایر با متن صریح قانون مزبور است. رابعاً: با توجه به اینکه ارجاع مجدد پرونده به کمیسیون که در تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به آن تصریح شده، ناظر به مواردی است که «اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی» باشد و موضوع آن منصرف از موضوع تبصره ۲ بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری است، بنابراین اخذ وحدت ملاک از تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در رابطه با کمیسیون موضوع ماده ۹۹ قانون مذکور فاقد وجاهت قانونی بوده و بند ۸ دستورالعمل مورد شکایت که بیان می­دارد: «در صورتی که ذینفع یا نماینده قانونی در مهلت مقرر از پرداخت جریمه خودداری نماید، مرجع صدور پروانه مکلّف است مجدداً پرونده ملک را به کمیسیون ارجاع و تقاضای رأی تخریب نماید»، مغایر با قانون و خارج از حدود اختیار است. بنا به مراتب فوق، بندهای ۷ و ۸ دستورالعمل موضوع شماره ۱۱۲۰۹۶ ـ ۱۳۹۴/۸/۲۵ وزیر کشور با عنوان دستورالعمل اجرایی تبصره ۲ بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری ، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود .

این مطلب با عنوان دادنامه مهم دیوان عدالت اداری در مورد ابطال قسمت هایی از بخشنامه کمیسیون ماده 99 تدوین گردیده است.

آیا تعیین حق السهم تفکیک قبل از سال 1390 مجاز است؟

در پی شکایت از مصوبه شورای اسلامی شهر اردبیل، هیات عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص موضوع بالا، دادنامه ای صادر نموده که در زیر درج می گردد:

متن مورد شکایت به این قرار است:

بند ۲ـ برای املاک بالای ۵۰۰ مترمربع که قبل از سال ۹۰ تفکیک شده و سند صادر گردیده و سهم شهرداری پرداخت نشده از بابت شوارع سهم شهرداری P ۱۷ و بعد از سال ۹۰ از بابت شوارع و خدمات عمومی سهم شهرداری P ۳۰ محاسبه و اخذ خواهد شد. "

پس از تشکیل جلسه هیات عمومی در نهایت رای زیر صادر شده است:

رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 1476 مورخ 9/6/1400

قانونگذار بر اساس ماده ۱۰۱ اصلاحی  قانون شهرداری  و تبصره ۳ ماده مذکور مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ مقرر کرده است که  در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ مترمربع که دارای سند ششدانگ است، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید و شهرداری مجاز است با توافق مالک، قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید. همچنین در تبصره ۴ ماده واحده  قانون تعیین وضعیت املاک و اراضی واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها ، مالکین اراضی خارج از محدوده خدماتی شهر برای استفاده از مزایای محدوده خدماتی شهر موظّف شده‌اند که تعهدات مربوط به عمران و آماده‌سازی زمین و واگذاری سطوح لازم برای تأسیسات، تجهیزات و خدمات عمومی را انجام دهند. بنا به مراتب فوق و با توجه به اینکه در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری سابق صرفاً سهم شوارع ناشی از تفکیک بوده است، بنابراین تعیین حق‌السهم برخلاف قوانین مذکور و با ضریبی از  p   (موضوع ارزش معاملاتی املاک مندرج در ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم ) فاقد مبنای قانونی است و لذا بند ۲ ماده ۱۱ مصوبه شورای اسلامی شهر اردبیل در سال ۱۳۹۹ مبنی بر تعیین حق‌السهم شهرداری از زمینهای بالای ۵۰۰ متر خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود.

با آگاهی از آخرین رویه دیوان عدالت اداری و کمک گرفتن از وکلای با تجربه در دعاوی شهرداری، از حقوق قانونی خود دفاع نمایید.

بیشتر بدانید: مطالب و مقالات متنوع در خصوص مسائل و کارهای حقوقی شهرداری ها

از ارائه مشاوره رایگان به جهت مشغله کاری معذوریم.

تفکیک و افراز اراضی بر اساس ماده 101 قدیم قانون شهرداری

آیا دریافت حق السهم یا قدرالسهم بابت تفکیک اراضی ، قبل از اصلاحیه سال 1390 ماده 101 مجاز است؟

 در قسمتی از رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 147-148 مورخ 21/1/1400 آمده است:

الف ـ با توجه به‌اینکه در مصوبه مورد شکایت در خصوص اراضی تفکیک شده قبل از سال ۱۳۹۰ تعیین تکلیف شده است و در ماده۱۰۱ قانون شهرداری قبل از اصلاح سال ۱۳۹۰ مقرر شده است که «اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می‌نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می‌کند باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ می‌شود. در صورتی که در موعد مذکور شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه‌هایی که مالک ارائه می‌نماید عمل تفکیک را انجام دهند. معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحبان آن پرداخت نخواهد کرد.» بنابراین مصوبه مورد اعتراض که برای اراضی که قبل از ۱۹۰/۱۰/۲۸ تفکیک شده‌اند، اخذ حداکثر تا ۲۵% از مساحت کل پلاک، مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر است و مستند به بند ۱ ماده۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود.

بیشتر بدانید: آخرین رای دیوان در مورد ماده 101 قانون شهرداری

این مطلب توسط مسعود فریدنی ( وکیل پایه یک دادگستری) تدوین شده است.

وکالت دعاوی مرتبط با شهرداری های سراسر کشور را در دیوان عدالت اداری  راجع به موضوعاتی مانند کمیسیون ماده 100، تملک، صدور و ابطال پروانه، احراز وقوع تخلف ، کمیسیون ماده 77 و باغات،ابطال طرح تفصیلی و مصوبات شوراها پذیرا می باشیم.

از ارائه مشاوره رایگان معذوریم.