وکیل متخصص در امور شهرداری

در قرارداد های ساخت و ساز و یا خرید و فروش ملک ،برای تضمین انجام تعهدات طرفین،معمولاً وجه التزام یا خسارت تاخیر در انجام تعهد تعیین می گردد.

با این حال اگر شرط مخالفی در قرارداد ذکر نشود،وقوع شرایط پیش بینی نشده ای که دفع آن خارج از توان متعهد است،می تواند از اسباب معافیت از پرداخت خسارات قراردادی باشد.

نمونه دادنامه مرتبطی ذیلاً درج می گردد:

خلاصه حکم: عدم صدور پایانکار از طرف شهرداری، از مصادیق واضح فورس ماژور و خارج شدن انجام تعهد از عهده متعهد است.

رای دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ع.م. و خانم ش.ر. بهطرفیت خانم ب.خ. و آقایان د. و غ.غ. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی یک دستگاه باب (آپارتمان) به پلاک ثبتی 552 فرعی از 322(اصلی) بخش ده تهران مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال با احتساب هزینه دادرسی و مطالبه تأخیر در اجرای تعهد روزانه به مبلغ ششصد هزار ریال از تاریخ 20/8/91 تا زمان اجرای حکم فعلاً مقوم به یکصد و هشت میلیون ریال و مطالبه (خسارت) عدم انجام تعهد به میزان ده درصد از اصل قرارداد به میزان سیصد و سی و پنج میلیون ریال و مطالبه کلیه خسارات و هزینه‌های دادرسی ماحصل خواسته به حکایت متن و مفاد دادخواست تقدیمی و مستندات ابرازی اینست که خواهان‌ها به‌موجب مبایعه‌نامه عادّی مورخ 28/5/91 یک دستگاه آپارتمان را از خانم ب.خ. خریداری و توافق گردیده طرفین در تاریخ 10/8/91 جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه شماره 553 تهران حضور یابند و مبیع در تاریخ 20/8/91 به خریداران تحویل و مبلغ دویست و پنجاه میلیون ریال الباقی ثمن نیز همزمان با تنظیم سند باید به فروشنده پرداخت گردد به‌موجب بند 4-1 و 4-2 ذیل قرارداد عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و بر اساس بند 1-6 قرارداد مذکور هر گونه اقدام فروشنده که موجب فسخ بیع گردد، فروشنده را ملزم به پرداخت سی درصد مبلغ قرارداد در حق خریدار خواهد نمود و طبق بند 7-6 خسارت تأخیر در اجرای تعهد روزانه ششصد هزار ریال تعیین گردیده و خانم ب.خ. نیز آپارتمان را به‌موجب قرارداد پیش فروش عادی مورخ 1/9/90 از آقای د.غ. خریداری نموده به دلالتنامه اداره ثبت اسناد و املاک کن مالکیت رسمی و مشاعی آقایان د. و غ.غ. بر پلاک ثبتی محرز است با عنایت به شرح فوق دادگاه نسبت به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بهطرفیت خانم ب.خ. و دعوی مطالبه خسارت تأخیر و عدم ایفای تعهد بهطرفیت آقایان غ. بهلحاظ عدم توجه دعوی و قائم به شخص بودن خسارات قراردادی و فقدان قرارداد فیمابین خواهان‌ها و مالکان رسمی در خصوص خسارات به استناد بند 4 ذیل ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی قراررد دعوی صادر و در خصوص دعوی مطالبه سی درصد کل مبلغ قرارداد بابت عدم ایفای تعهد موضوع بند 1-6 ذیل قرارداد نظر به اینکه خواهان‌ها درخواست فسخ ننمودهاند بلکه با درخواست تنظیم سند رسمی التزام خود را به قرارداد فیمابین اعلام نموده‌اند و خسارت مزبور مربوط به زمانی است که اقدام فروشنده منتهی به فسخ قرارداد گردد لذا دادگاه در اینخصوص مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی و 1257 قانون مدنی حکم به بیحقی خواهان‌ها صادر و اما نسبت به دعوی مطالبه روزانه ششصد هزار ریال خسارت بابت تأخیر در ایفای تعهد نظر به اینکه اولاً در گواهی عدم حضور صادره از دفتر خانه 553 تهران اشاره‌ای به آماده بودن الباقی ثمن نگردیده و طبق قرارداد فیمابین این امر به منزله عدم حضور خریداران می‌باشد ثانیاً به‌موجب نامه شهرداری منطقه پنج تهران (نظر به اینکه بخشی از ملک در زمان ابلاغ طرح تفصیلی به صورت اشتباه فضای سبز بود که طی مکاتبات انجام شده در حال حاضر تمام محل ملک دارای کاربری مسکونی گردیده و نامه شورای معماری شماره 98356/6/91 به منظور مساعدت با مالک تنظیم گردیده) که مؤید صحت ادعای خواندگان در خصوص علت تأخیر در تنظیم سند می‌باشد و در نتیجه پایانکار در تاریخ 6/12/91 صادر گردیده بدیهی است بدون اخذ پایانکار امکان تنظیم سند به نام خواهان‌ها وجود نداشته و مورد از مصادیق واضح فورس ماژور و خروج انجام تعهد از عهده متعهد است. مضاف بر آن توافق طرفین به شرح ظهر قرارداد فیمابین در تاریخ 20/8/91 و پس از انقضاء زمان تنظیم سند مبنی بر اینکه (برای تنظیم سند هیچ حساب و کتابی با هم ندارند به جز مبلغ دویست و پنجاه میلیون ریال الباقی ثمن) نیز به نوعی تبدیل تعهد و کاشف از مراضات طرفین در این خصوص می‌باشد لذا دادگاه در این خصوص نیز به استناد مواد قانونی مرقوم و نیز ماده 229 قانون مدنی حکم به بیحقی خواهان صادر و اما در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با عنایت به شرح فوق دادگاه دعوی را وارد تشخیص و مستنداً به مواد 10 و 219 و 220 قانون مدنی و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت آقایان د. و غ.غ. به تنظیم سند رسمی یک دستگاه آپارتمان با مشخصات مذکور مندرج در مبایعه‌نامه فیمابین به نام خواهان‌ها (در قبال پرداخت الباقی ثمن به میزان دویست و پنجاه میلیون ریال توسط خریداران به خانم ب.خ.) و نیز محکومیت آنان به پرداخت هزینه دادرسی در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 211 دادگاه عمومی حقوقی تهران – رضوی

رای شعبه 28 دادگاه تجدید نظر استان تهران به شماره  9309970222801148مورخ 1393/8/27

در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم ش.ر. و آقای ع.م. بهطرفیت 1- خانم ب.خ. 2- د. 3- غ. شهرت هر دو غ. نسبت به دادنامه شماره 540-14/7/92 صادره از شعبه 211 دادگاه عمومی حقوقی تهران در قسمتی که متضمن صدور حکم بر بیحقی دعوی تجدیدنظرخواهآن‌ها مبنی بر مطالبه وجه التزام روزانه بابت تأخیر در ایفای تعهد بر اساس روزانه ششصد هزار ریال می‌باشد با التفات به رسیدگیهای بهعمل آمده و مبانی استدلال دادگاه بدوی و نیز اظهارات و مدافعات طرفین در جلسه دادرسی 21/8/93 این دادگاه اولاٌ تجدیدنظرخواهآن‌ها آپارتمان موضوع قرارداد 91/5/28 (پلاک ثبتی 552 فرعی از 322 اصلی بخش 10 تهران) را از خانم ب.خ. خریداری که مشارالیها نیز از تجدیدنظرخواندگان ردیف 2 و 3 پیشخرید کرده بنابراین امکان انتقال سند از ناحیه تجدیدنظرخوانده ردیف اول بهلحاظ عدم مالکیت رسمی امکان پذیر نبوده است ثانیاٌ صرف‌نظر از اینکه هیچ‌گونه رابطه قراردادی فیمابین تجدیدنظرخواهآن‌ها و تجدیدنظرخواندگان ردیف 2 و 3 وجود ندارد معهذا علت تأخیر در انتقال سند اعلام شهرداری مبنی بر اینکه پلاک مرقوم در طرح فضای سبز واقع گردیده که با رفع مانع (20/11/91) تلاش متعارف در جهت انتقال سند بهعمل آمده به‌ویژه اینکه در 6/12/91 پایان کار اخذ و صورتمجلس تفکیکی در تاریخ 25/3/92 صادر و در تاریخ 5/5/92 سند بهنام تجدیدنظرخوانده (د.غ.) تنظیم گردیده که مقارن گردیده به طرح دعوی از ناحیه تجدیدنظرخواهآن‌ها (11/2/92) و علیقول تجدیدنظرخواهآن‌ها تجدیدنظرخوانده ردیف دوم در جلسه دادرسی 20/3/92 گفته که سند آماده انتقال است... بناءًعلیهذا استدلال دادگاه بدوی مبنی بر اینکه انتقال سند خارج از توان و اقتدار تجدیدنظرخوانده بوده صحیح و موجه است در نتیجه دادنامه تجدیدنظرخواسته در این خصوص مواجه با اشکالی نیست از طرفی دیگر عدم التفات به کسری متراژ مبیع (به میزان 3/4 مترمربع) مورد اعتراض تجدیدنظرخواهآن‌ها بوده گرچه دادگاه بدوی در این خصوص نفیاً و اثباتاً در این خصوص اظهارنظر نکرده لیکن بر اساس محاسبات بهعمل آمده در جلسه دادرسی ارزش کسری متراژ بر اساس صلح مندرج در مبایعه‌نامه معادل 000/794/123 ریال است که از باقیمانده ثمن کسر و بدین ترتیب الباقی ثمن معامله معادل 000/206/126 ریال است که در حق تجدیدنظرخوانده ردیف اول کارسازی می‌گردد. در نتیجه این دادگاه مستنداٌ به مواد 351 و 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه یاد شده را با اصلاحیه بهعمل آمده تأیید می‌نماید این رأی قطعی است.
 مستشاران شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
توکلی – نامدار

منبع دادنامه : نمونه آراء پژوهشگاه قوه قضاییه