تغییر کاربری اراضی شهری و اینکه چه مرجعی به درخواست های تغییر کاربری رسیدگی می نماید و جایگاه شهرداری در این باره چیست و البته این مهم که شکایات احتمالی از تصمیمات مراجع اداری و عمومی در خصوص تغییر کاربری اراضی شهری در چه مرجعی رسیدگی می گردد،موضوع مقاله حاضر است.

باید دانست در بهره برداری از املاک و اراضی اعم از اراضی شهری و غیر آن می بایست بر اساس کاربری مجاز اراضی از آنها استفاده نمود و تغییر دادن کاربری بدون مجوز قانونی معمولاً با ضمانت اجراهای قانونی مواجه می گردد.

برای نمونه هر گونه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، ممنوع و درخور مجازات مرتکب جرم تغییر غیرمجاز کاربری اراضی مذکور است.

در مورد تغییر کاربری اراضی شهری نیز همین اصل مورد تبعیت قرار گرفته است.

مباحث و مسائل اصلی تغییر کاربری اراضی و املاک و ساختمان های شهری را می توان به ترتیب زیر بیان نمود:

-منظور از تغییر کاربری اراضی شهری چیست؟

-ضمانت اجرای تغییر کاربری اراضی شهری چیست؟

-تغییر کاربری زمین های شهری در صلاحیت چه مرجعی است؟

-جایگاه شهرداری در مورد تغییر کاربری اراضی شهری چیست؟

-مرجع شکایت از تغییر کاربری اراضی شهری چیست؟

-هزینه تغییر کاربری اراضی شهری چقدر است؟

طرح سوالات و پاسخ های اجمالی بدان ها:

منظور از تغییر کاربری اراضی شهری چیست؟

باید دانست که کاربری اراضی و ابنیه شهری در طرح های شهری(طرح جامع،تفصیلی و هادی)و در مرحله احداث بنا توسط شهرداری بر اساس پروانه ساختمانی و البته بر اساس ضوابط مندرج در طرح های شهرداری تعیین می گردد.

به استناد بند 24 ماده 55 قانون شهردای،صدور پروانه ساختمانی یکی از وظایف شهرداری هاست.

حال اگر بر خلاف کاربری قانونی یعنی کاربری مُجازی که مالک می تواند در آن راستا از ملک خود بهره برداری نماید،از ملک مورد نظر بهره برداری شود یعنی تغییر کابری غیرمجاز رخ داده است.

به همین ترتیب وقتی کاربری اراضی و ساختمان ها بر اساس قانون و توسط مرجع صلاحیت دار تغییر می نماید؛تغییر کاربری اراضی شهری به صورت مجاز محقق گردیده است

ضمانت اجرای تغییر کاربری اراضی شهری چیست؟

بسته به اینکه بر خلاف کاربری زمین،بنا و مستحدثاتی در آن ایجاد گردد و یا اینکه از ساختمان احداث شده بر خلاف کاربری مندرج در پروانه استفاده گردد،ضمانت اجراهای متفاوتی در قانون شهرداری پیش بینی شده است.

به طور خلاصه طبق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری: شهرداری در شهرهائی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان ‌را قید کند. در صورتیکه بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در‌کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح مینماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از‌دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم میکند.

این تصمیم وسیله مأمورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس ‌جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنجهزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود.

دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی وسیله مالک از نظر این قانون استفاده ‌تجاری محسوب نمی‌شود. (الحاقی مصوب ۱۳۵۲/۵/۱۷)

 

همچنین دایر کردن احداث بنا بر خلاف پروانه ساختمانی بر اساس ماده 100 قانون بالا از جمله تخلفات ساختمانی است که در هر دو فرض پیش گفته،کمیسیون ماده 100 به تخلفات رسیدگی و رای صادر می نماید.آرای قطعی کمیسیون در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است.

تغییر کاربری زمین های شهری در صلاحیت چه مرجعی است؟

بر خلاف تصور غالب،شهرداری حقی بر تغییر کاربری اراضی ندارد.تعیین و تغییر کاربری اراضی و املاک شهری در حدود اختیارات مراجعی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری ایران  و کمیسیون ماده 5 می باشد. این مراجع نیز عمدتاً از طریق طرح های شهری در این باره تعیین تکلیف می نمایند.

مطلب مرتبط: در دعاوی مربوط به کاربری اراضی شهرها و درخواست تغییر کاربری،مسئولیت با چه نهادی است؟

جایگاه شهرداری در مورد تغییر کاربری اراضی شهری چیست؟

در این باره باید دانست معمولاً شهرداری ها درخواست های مالکین جهت تغییر کاربری را به کمیسیون ماده 5 ارائه می نمایند و به نوعی مرجع اولیه دریافت تقاضای مالکین مبنی بر تغییر کاربری اراضی شهری محسوب می گردند.

مرجع شکایت از تغییر کاربری اراضی شهری چیست؟

کمیسیون ماده 5،شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و حتی شهرداری و شورای شهر(با وجود عدم اختیار برای تغییر کاربری) از جمله نهادها و مراجع دولتی و عمومی هستند.بنابراین به شکایات علیه تصمیمات و مصوبات این مراجع نیز در دیوان عدالت اداری رسیدگی می شود.

هزینه تغییر کاربری اراضی شهری چقدر است؟

بر اساس آرای صادره هیات عمومی دیوان عدالت اداری در سنوات اخیر،اخذ هزینه تغییر کاربری اراضی شهری مجاز اعلام شده است.اما در مورد اینکه میزان هزینه یا عوارض تغییر کاربری چه میزان است هیچ مقرره قانونی موجود نیست در حالی که مثلاً جهت میزان جریمه ماده 100 و یا حداقل فرمول و ضریب محاسبه آن و نیز قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز اراضی شهری،میزان و سهم شهرداری معین شده است.

در خاتمه قسمتی از دادنامه شماره 2472 مورخ 28/8/1398هیات عمومی دیوان عدالت اداری در مورد مرجع صلاحیت دار جهت تغییر کاربری درج می گردد:

هر چند طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می‌شود از جمله وظایف و مسئولیت‌های شورای اسلامی شهر محسوب شده است و در تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقرات مربوطـه تجویز شده است، در بند 4 مـاده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سـال1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: «عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره‌برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد.» همچنین در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از اجرای طرح‌های توسعه شهری مجاز شمرده شده است و در آراء هیأت عمومی از جمله رأی شماره 1308ـ1397/5/9 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای تغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است اطلاق مصوبه مورد شکایت به جهت تغییر کاربری در مرجعی غیر از شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری تحت عنوان تغییر کاربری به تجاری از تعرفه سال 1393 شهرداری آزاد شهر مغایر قانون و خارج از اختیارات شورای اسلامی شهر است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود.

ارتباط با وکیل دعاوی شهرداری

شما می توانید در مورد طرح دعوی راجع مسائل حقوقی پیش گفته و برای ابطال مصوبات کمیسیون ماده 5،شورای عالی شهرسازی و معماری ایران،شورای شهر و شهرداری ، گرفتن پروانه ساختمان املاک واقع در طرح، شکایات از پلمپ مغازه توسط شهردای و بالاخره شکایت از رای کمیسیون ماده 100 که عمدتاً با موضوع  تغییر کاربری اراضی شهری مرتبطند؛جهت تعیین وقت در ساعات غیراداری با شماره تلفن 09123978117 تماس حاصل فرمایید.