وکیل متخصص در امور شهرداری

نقل و انتقال اراضی و نسقهای زراعی واگذار شده در اجرای مقررات اصلاحات ارضی

نقل و انتقال اراضی و نسقهای زراعی واگذار شده در اجرای مقررات اصلاحات ارضی،با توجه به چند مقرره قانونی که در این مورد وضع شده است نیاز به تحلیل حقوقی دارد.که در اینجا با ذکر یک مقدمه به موضوع می پردازیم.

مقدمه

پس از آن که برای میزان مالکیت زمینهای کشاورزی سقف تعیین شد و زمینهای مازاد بر نصاب مالکیت (که بر اساس ماده دوم قانون اصلاحات ارضی،یک ده شش دانگ قید شده)بعلاوه زمینهای موات و دایر به روستاییان منتقل گردید و به تعبیر ماده 15قانون اصلاحات ارضی مصوب سال 1340 توسط وزارت کشاورزی به کسانی که مشمول دریافت زمین بودند،واگذار شد، در نهایت غالباً نسقهای زراعی و مالکیت موضوع آنها  سهم مشاعی از کل نسق ده گردید.اما در ماده 19 قانون اصلاحات ارضی مقرر شده است« هر گونه معاملاتی نسبت به اراضی واگذار شده که منجر به تجزیه آن اراضی به قطعات کوچکتر از حداقلی که وزارت کشاورزی برای هر منطقه تعیین می شود،ممنوع و باطل است و چنانچه زارع فوت نماید و ورثه نتوانند برای اداره ملک توافق کنند،می توانند سهم خود را با رعایت قسمت اول این ماده به زارع دیگری بفروشند در این صورت پرداخت بقیه اقساط به عهده خریدار جدید است.

هر زارع می تواند تا دو برابر حداقل تعیین شده از اراضی آن ده خریداری نماید.

پس از انقلاب اسلامی قوانینی راجع به خرید و فروش نسقهای زراعی موضوع قانون اصلاحات ارضی وضع شده است.

 در اصلاحیه سال 1365 قانون ثبت و نیز اصلاحیه قانون سال 65 تحت عنوان «قانون اصلاح مواد1و2و3 قانون اصلاح موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/1365 و الحاق موادی به آن»مصوب 21/6/1370 با تعابیری مشابه آمده است: "برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1/1/70 بر روی زمینهایی ایجاد نموده اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسر نبوده است همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی ...که اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می شود»

همچنین در قانون برنامه پنج ساله دوم توسعه مصوب 1373 محدودیتهای موضوع ماده 19 قانون اصلاحات ارضی و ماده واحده نحوه انتقال اراضی واگذاری به زارعین مشمول قوانین و مقررات اصلاحات ارضی مصوب 1351با حفظ کاربری کشاوری، لغو اعلام شده است.

حکم معاملات انجام شده بر نسقهای زراعی

به شرحی که گذشت در قانون اصلاحات ارضی، تجزیه اراضی موضوع این قانون خواه از طریق معاملات و خواه از طریق ارث به قطعات کوچکتر ممنوع و باطل  اعلام شده است  و نیز در قانون نحوه انتقال اراضی واگذاری به زارعین مشمول قوانین و مقررات اصلاحات ارضی مصوب سال 1351 آمده است که زارعینی که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی،اراضی و حقابه هایی به آنان منتقل شده یا بشود می توانند با اجازه وزارت تعاون و امور روستاها حقوق خود را در آن اراضی منحصراً به زارع صاحب نسق ساکن محل وقوع اراضی مورد انتقال یه به شرکتهای تعاون روستایی و شرکتهای سهامی زراعی مربوط منتقل کنند.

فلسفه چنین الزامات قانونی جلوگیری از خرد شدن سهام مالکیت واگذار شده است تا بهره برداری از زمینهای کشاورزی موضوع نسقهای زراعی و اسناد واگذاری بهینه و کارآمد گردد چون زراعت و باغداری در قطعات کوچک، فاقد صرفه و توجیه اقتصادی است.

با این حال متأسفانه به دلایل مختلف و بویژه بی اعتنایی به الزام قانونی ثبت معاملات املاک و مباح انگاشتن نقل و انتقال عادی املاک بویژه زمینهای کشاورزی موضوع نسقهای زراعی و قراردادهای واگذاری اصلاحات ارضی،پس از انقلاب، خرید و فروش عادی زمینهای کشاورزی رواج یافت و قانونگذار که ظاهراً راه حل حقوقی بهتری نیافته به شرح قوانین مصوب پیش گفته و چون مقررات آمره اصلاحات ارضی را مانع تنظیم اسناد و نقل و انتقال زمینهای کشاورزی موضوع نسقهای زراعی دانسته،بر خلاف ممنوعیت اولیه صدور سند برای خریداران چنین املاکی را تجویز نموده است و حتی محدودیتهای موضوع قوانین و مقررات اصلاحات ارضی را لغو کرده است.

در نتیجه نمی توان معاملاتی را که پس از تبصره استنادی قانون برنامه توسعه منعقد شده اند را به لحاظ مخالفت با ممنوعیت مندرج در مقررات اصلاحات ارضی باطل دانست.

اما در مورد نقل و انتقالاتی که قبل از وضع تبصره مذکور انجام پذیرفته،موضوع محل تأمل است.با این حال به نظر می رسد در این موارد نیز تمایل قانونگذار به آزادی طرفین برای انجام چنین معاملاتی و نتیجتاً حکم بر صحت قراردادها و معاملات انجام شده باشد.

رویه دادگاهها

الف)شعبه 13 دیوان عالی کشور در مورخ 21/4/1365 طی رأی شماره 297/13 دادنامه صادره از شعبه دوم دادگاه حقوقی باختران(کرمانشاه)را که مرتبط با موضوع حاضر است.ابرام نموده است.دادگاه یاد شده چنین استدلال نموده بود که:

 " طبق ماده واحده قانون نحوه انتقال اراضی به زارعین مشمول قوانین و مقررات اصلاحات ارضی،اراضی که به آنها منتقل شده منحصراً با اجازه وزارت تعاون و امور روستاها می توانند حقوق خود را منتقل نمایند و نیز طبق تبصره 2 قانون تذکاری هر گونه سندی که مغایر با این قانون تنظیم شده از درجه اعتبار ساقط است.لذا ادعای خرید نسق مردود اعلام و رأی به رفع ید و خلع ید خوانده و تحویل آن به خواهانها صادر و اعلام نموده است"

ب)رای اصراری شماره 9 مورخ 1374/3/2 هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

خلاصه پرونده منتهی به دادنامه اصراری و رای صادره به شرح ذیل است:

خلاصه جریان پرونده:

آقای حنیفه علیه آقای شعبان به خواسته صدور حکم به استرداد دو شعیر ملک زراعی از اراضی روستای کوهساره باستناد سند عادی و سند زراعی در تاریخ 24/10/68 دادخواست تقدیم کرده و توضیح داده  اینجانب برای سند رسمی 41223 – 8/1/69 مقدار دو سهم از 2/5 – 48 سهم مقدار نوزده شعیر و نیم مشاع 96 شعیرششدانگ کوهسار پلاک 18 بخش سه اردبیل دهستان فولادوند دارای نسق زراعی هستم با خوانده معامله‌ای برخلاف قانون اطلاحات اراضی بمقدار دو شعیر انجام داده‌ام. اینک با تقدیم مدارک با توجه به اینکه معامله پس از تصویب ماده واحده در سال 1359  بر روی نسق زراعی صورت گرفته نافذ نبوده اثر قانونی ندارد مستحق ابطال است تقاضای ابطال معامله و تحویل زمینهای مورد معامله و استرداد مبلغ دریافتی با رعایت ماده 48 قانون اجرای احکام را دارم.

خوانده دفاع کرده اولاً خواهان تمام نسق خود را واگذار کرده نه قسمتی از آنرا ثانیاً ماده 19 استنادی راجع به معاملاتی است که منجر به تجزیه زمین به قطعات کوچکتر از حداقل تعیین شده بشود نه تمامی نسق که خوهان به من واگذار کرده ثالثاً خواهان ترک علاقه از محل کرده و دادرای کامیون است و به بارکشی مشغول است کار زراعی را ترک گفته که تعریف شق اول ماده اول قانون اصلاحات ارضی دعوی را مردود دانسته رابعاً فسخ و ابطال وفق ماده 283قانون مدنی اقاله و تفاسخ را گویند که تراضی صورت گیرد نه اینکه یکجانبه معامله فسخ گردد. خامساً در سال قیب دولت باستناد قوانین ثبتی تجویز کرده  دارندگان سند عادی به اداره ثبت مراجعه تقاضانامه دریافت دارند تا مجوز اعطاء [سند] داده شود قانون مررقوم مستمسک رد دعوی است.پس از تجدید جلسات متعدد بعلل منعکس در پرونده و استعلام وضع نسق زراعی و اینکه آیا مجوزی برای انتقال کسب شده یا خیر و وصول پاسخ از مرکز خدمات کشاورزی با توجه به محتویات پرونده دادگاه بموجب دادنام شماره 87 – 11/2/1371 خلاصتاً چنین رأی داده است:

در خصوص دعوی مطروحه با توجه به سند عادی معامله مورخ سال 59 و اینکه مجوز فروش از مرکز خدمات کشاورزی اخذ نگردیده مستنداً به ماده واحده مصوب 1351 معاملات نسق زراعی به هر نحوی از انحاء بطور کلی ممنوع است بنابراین معامله مذکور نافذ نبوده اثر قانونی ندارد دعوی موجه تشخیص حکم به بطلان سند عادی مورخ 28/2/59 و ابطال معامله انجام شده فیمابین و تحویل زمین مورد معامله با استرداد مبلغ دریافتی خواهان با رعایت ماده 48 قانون اجرای احکام صادر می‌گردد.

نسبت به دادنامه مذکور تجدید نظر خواهی شده در این رابطه پرونده در شعبه نوزدهم دیوان عالی کشور مطرح و چنین رأی داده شده است:

هر چند بموجب ماده واحده قانون نحوه انتقال مصوب دی ماده 1351 زارعین صاحب نسق می‌توانند با اجازه وزارت تعاون و امود روستاها حقوق خود را در آن اراضی منحصراً به زارع صاحب نسق ساکن محل مورد انتقال یا شرکتهای تعاون روستایی وسهامی زراعی منتقل کنند و وفق تبصره ذیل ماده واحده اشعاری هرگونه سند مغایر با این قانون تنظیم شده باشد از درجه اعتبار ساقط است لکن با توجه به قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی مصوب 1365 و 1370 که منجمله برای تعیین اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات و غیره که مورد بهر‌برداری متصرفین تا تاریخ 1/1/70 بوده است وضع و تصویب گردیده بویژه ماده 6 قانون معلوم می‌گردد قانونگزار اعتبار اسناد عادی انتقال اراضی که برخلاف ترتیب مقرر در ماده واحده مصوب 1351 تنظیم شده را قابل رسیدگی دانسته و مقررات تبصره 2 ذیل ماده واحده قانون مصوب دی ماه 1351 را بطور ضمنی فسخ کرده است لذا رسدگی دادگاهها به اسناد مذکور که قبل از تاریخ 1/1/70 تنظیم شده بلا اشکال است علیهذا با توجه به مراتب مذکور و مجموع اوراق پرونده دادنامه تجدید نظر خواسته بشماره 87 – 11/2/71شعبه اول حقوی اردبیل را فسخ نموده رسیدگی به دادگاه حقوقی یک مشکین شهر ارجاع می‌شود.

دادگاه حقوقی یک مشکین شهر پس از وصول پرونده بموجب دادنامه شماره 90 – 1373 چنین رأی داده است:

درخصوص دعوی خواهان بطرفیت خوانده بخواسته فسخ و ابطال معامله دو شعیر از نسق زراعی از اراضی روستای کوهساره بشرح دادخواست تقدیمی مقوم به دو میلیون و یکصد هزار ریال نظر به مواد 46 و 47 قانون ثبت سند در خصوص مورد وموارد مشابه را ضروری و ماده 48 آن که سند به ثبت نرسیده را غیرقابل پذیرش در محاکم و ادارات می‌داند و ماده واحده مصوب 1351 که انتقال نسق زراعی جز بنحو مقرر در ماده واحده مصوب 1351 که انتقال نسق زراعی جز بنحو مقرر در ماده واحده را ممنوع و هرگونه سند تنظیمی را فاقد اعتبار می‌داند وباعتقاد دادگاه قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 65 و 70 نیز بلحاظ عدم جریان قاعده نسخ نه تنها ناسخ ماده واحده مذکور نیست بلکه به اعتبار وحاکمیت آن صحه می‌گذارد توضیح اینکه طبق قانون مذکور اسناد فاقد اعتبار تنظیمی تا سال 70 تنها از کانال ویژه‌ای و اجتماع شرایطی و الزاماً موافقت و رضایت طرفین می‌تواند کسب اعتبار کند همین قانون اعتباری به اسناد تنظیمی بعد از 70 قائل نمی‌شود درصورتیکه اگر ناسخ ماده واحده بود ممنوعیت انتقال نسق زراعی باید باید بکلی زایل و الساعه نیز خرید و فروش مجاز می‌بود درحالیکه چنین نیست و چون با بطلان معامله و عدم رضایت خواهان ادامه ید خوانده بر اراضی مورد معامله بدون مجوز قانونی در حکم غصب تلقی می‌شود علیهذا دعوی خواهان موجه و ثابت تشخیص و مستنداً به مراتب مذکور و مواد 348 و 365 و 366 و 308 و 311 قانون مدنی حکم بر بی‌اعتباری و بطلان معامله راجع به نسق زراعی خواهان و خلع ید خوانده از اراضی مورد معامله با استرداد ثمن معامله با رعایت ماده 47 قانون اجرای احکام صادر و اعلام می‌گردد.

نسبت به حکم مذکور تجدید نظر خواهی شده پرونده مجدداً در شعبه نوزدهم دیوان عالی کشور مطرح گردیده است. اینک با ملاحظه محتویات پرونده ذیلاًتصمیم اتخاذ می‌نماید:

نظر به اینکه دادنامه تجدید نظر خواسته بشماره 90 – 29/3/73 دادگاه حقوقی یک مشکین شهر مبتنی به علل و اسبابی است که حکم منقوض بشماره 87/72 شعبه اول دادگاه حقوقی یک اردبیل مبتنی بر آن بوده است موضوع اصراری تشخیص می‌شود. باستناد ماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی پرونده جهت طرح در هیأت عمومی اصراری حقوقی دیوان عالی کشور ایفاد می‌گردد.

شعبه نوزدهم دیوان عالی کشور

نظریه دادستان کل کشور

با توجه به اینکه خوانده برابر سند عادی مورخ 28/2/59 ملک مورد ادعا را خریداری کرده و بهای آن را پرداخت نموده و ملک در تصرّف او می‌باشد هر چند ماده واحده نحوة انتقال مصوب 1351 مقرّر داشته است که زارعین صاحب نسق با اجازه وزارت تعاون و امور روستاها می‌توانند نسق زراعی خود را با زارع مورد نسق همان محل مورد معامله قرار دهند و در جریان معامله چنین اجازه‌ای کسب نشده است ولی با توجّه به قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1365 و مواد الحاقی بعدی به آن مصوب سال 1370 که برابر ماده یک آن ماده 147 قانون مزبور اصلاح گردیده در مورد اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی که مورد بهره‌برداری متصرّفین است مقرّراتی برای صدور سند مالکیّت در نظر گرفته و با توجّه به اصلاحات دیگری که در سال 1365 در زمینه اراضی مربوط به نسق زراعی بعمل آمده اعتبار اسناد عادی انتقال اراضی برابر قوانین اصلاحی مورد پذیرش قرار گرفته و با این وصف و بطور ضمنی مقرّرات تبصره ذیل ماده واحده سال 1351 نسخ گردیده است.بنابراین با توجّه به این مراتب رأی شعبه نوزدهم دیوان عالی کشور موجّه بوده و معتقد به تأیید آن می‌باشم.

رأی شماره 9 – 2/3/1374 هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور(اصراری)

قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی مصوب 1365 – 1370 در مورد اراضی نسقی کشاورزی و زراعی و باغات و غیره که مورد بهره‌برداری متصرفّین تا تاریخ اوّل فروردین 1370 بوده تعیین تکلیف کرده است بخصوص ماده 6 قانون مذکور، اسناد عادی انتقال را که  برخلاف ماده واحده قانون نحوه  انتقال مصوّب دی ماه 1351 تنظیم شده قابل رسیدگی دانسته فی‌الواقع تبصره 2 ماده واحده مذکور را بطور ضمنی نسخ کرده است، لذا رسیدگی دادگاهها به اسناد مذکور که قبل از سال 1370 تنظیم شده بلااشکال است. بنائاً علیهذا دادنامه تجدید نظر خواسته شماره 90 – 73 دادگاه حقوقی یک مشکین شهر که مغایر با مطالب مذکور در بالاست بنظر اکثریّت اعضاء هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور نقض و رسیدگی مجدّد مستنداً به بند ج ماده 7 قانون تجددی نظر آراء دادگاهها مصوب 1372 به شعبه دیگر دادگاه عمومی اردبیل ارجاع می‌شود که رسیدگی نموده و با توجّه به نظریه هیأت عمومی حقوقی اصراری دیوان کشور حکم صادر نماید.   هیأت عمومی دیوان عالی کشور (شعب حقوقی)

نویسنده : مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری

مطالب تکمیلی و مشابه را در نشانی زیر مطالعه نمایید:

http://masoodferidani.blogfa.com/post/276