نتیجه تصویری برای خرید ملک

درصد قابل توجهی از سرمایه های توده مردم صرف خرید املاک و اراضی بویژه خرید منزل مسکونی می گردد و مسکن مهمترین نیاز جوامع امروزی است.

با این حال متأسفانه توجه خریداران، بیش از آنکه  به متن و مفاد قرارداد و مدارک مالکیت فروشندگان و سمت قانونی آنها معطوف گردد به بنگاه یا مشاور املاک متصدی و واسطه خرید و فروش جلب می گردد.

ذیلاً چند نکته و مسأله حقوقی مهم که برای تضمین و افزایش سلامت حقوقی و قانونی خرید ملک راهگشاست آورده شده است:

1-اهمیت مالکیت رسمی و داشتن سند رسمی مالکیت

بر اساس قانون ثبت، ملاک مالکیت اموال غیر منقول، محتویات و مندرجات دفتر املاک اداره ثبت است.لذا از منظر قانونی اصولاً  مالکیت رسمی بر مالکیت عادی املاک ترجیح دارد. و بهتر است که خریداران املاک بویژه آن دسته از مراجعین به مشاورین املاک که برای تأمین سرپناه و مسکن مبادرت به خرید می نمایند حتی المقدور از خریداری خانه ها و آپارتمانهای موسوم به « قولنامه ای» خودداری نمایند.چون احتمال تعرض به چنین اسناد عادی بالاست.

همچنین احراز سمت شخصی که از سوی مالک به عنوان وکیل،قیم،ولی،مدیرعامل و یا سایر عناوین قانونی و قراردادی نمایندگی،مبادرت به امضاء سند فروش می نماید،از موضوعات حیاتی در تنظیم همه قراردادها از جمله قرراردادهای ناظر بر انتقال املاک است.

2- نوع و مستند قانونی سند مالکیت

نکته ای که حتی بسیاری از مشاورین حقوقی کمتر بدان توجه می نمایند این مسأله است که مستند صدور سند مالکیت رسمی صادره چه قانون یا ماده ای است؟!

توضیحاً اینکه در حالت عادی اسناد مالکیت به استناد ماده 22 قانون ثبت  صادر می شوند. و این نوع از اسناد بهترین دسته از اسناد مالکیت هستند چرا که حالت معمول و عمده صدور اسناد مالکیت، صدور اسناد مالکیت بر اساس ماده مذکور است.

بر خلاف اسناد مالکیت صادره برابر ماده 22 قانون ثبت، اسناد مالکیت صادره بر اساس ماده 147 اصلاحی قانون ثبت و اسناد مالکیت صادره که بر اساس سند انتقال اجرایی از مرجع قضایی صادر گردیده اند؛ بیشتر مورد آسیب حقوقی قرار می گیرند.

 زیرا اسناد ماده 147 بر اساس مدارک عادی و تصرف صادر گردیده اند و بعید نیست شخص دیگری به استناد مبایعه نامه مقدمی، دعوی ابطال سند موضوع ماده 147 قانون ثبت را مطرح نماید.

همین طور در مورد اسنادی که در پی صدور حکم از مراجع قضایی صادر شده اند و اسناد صادره اصطلاحاً «سند انتقال اجرایی » است،نقض دادنامه های منشأ صدور سند انتقال اجرایی بویژه در مورد دادنامه های غیابی محتمل می باشد.

پس در حالت عادی ودر مقام انتخاب بین اسناد موضوع ماده 22 قانون ثبت با سایر اسناد اولویت در انتخاب و خرید با املاکی است که سند آنها بر اساس ماده 22 قانون ثبت صادر گردیده است.

3-مشاهده و ارزیابی دقیق ملک

از آنجائیکه در نمونه اسناد قطعی که در حال حاضر به صورت سیستمی در سامانه های دفاتر اسناد رسمی استفاده می گردد،شرط اسقاط موارد فسخ قرارداد و بیع، که قانون از آنها با عنوان « خیارات » یاد نموده است،درج گردیده ، بهتر است جهت جلوگیری از هر گونه زیان احتمالی ناشی از معیوب بودن یا بالا بودن قیمت (با توجه به اوصاف ملک) مورد معامله به دقت از جهت نداشتن نواقص و عیوب رایج در ملک مورد بررسی قرار گیرد.

4-موعد حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال ملک و نحوه اقدام خریدار

در نمونه مبایعه نامه های چاپی بنگاهای معاملات ملکی که از سوی اتحادیه مشاورین املاک در اختیار اعضاء اتحادیه قرار می گیرد موعدی جهت حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال رسمی ملک و تنظیم آن تعیین می گردد که در بند مربوطه معمولاً درج شده ملاک حضور طرفین در دفترخانه گواهی سردفتراست.

در اینجا بهتر است خریدار با همراه داشتن الباقی ثمن معامله که به صورت وجه نقد یا چک تضمینی است در دفترخانه حاضر شده و از سردفتر درخواست نماید که مراتب حضور وی را ضمن قید همراه داشتن ثمن در گواهی صادره قید نماید.

 لازم به یادآوری است از این گواهی برای اثبات ایفاء تعهد مبنی بر آمادگی برای پرداخت تمام مبلغ قراردادی و در سوی مقابل خلف وعده فروشنده استفاده نمود.

5-تعیین تکلیف هزینه های انتقال سند، عوارض شهرداری و بدهیهای مالیاتی و تأمین اجتماعی

هر چند علی الاصول پرداخت تمامی هزینه های فوق با فروشنده است اما معمولاً مشاورین املاک هزینه تنظیم سند را به صورت بالمناصفه بر عهده طرفین قرار می دهند با این حال دقت خریدار بویژه در مورد املاکی که به صورت وکالتی منتقل می شوند برای احراز تسویه بدهی های شهرداری، دارایی و بیمه خصوصاً در فرضی که مدت زیادی از آخرین نقل و انتقال انجام شده روی ملک می گذرد، از تحمیل هزینه های گزاف بر وی جلوگیری خواهد نمود.

آنچه بیان شد خلاصه ای از قسمتی از مهمترین مسائل حقوقی خرید ملک است که طبیعتاً با لحاظ غبطه و صلاح خریدارنگارش یافته است.

 روشن است که در نقطه مقابل نیز می توان اقداماتی را که برای امنیت بخشیدن به حقوق قانونی و قراردادی فروشنده،لازم به نظر می رسد،بیان نمود.

نویسنده:مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری